左晖:租赁新时代 | 第60期江湖精彩回顾

摘要: 我不太想得出具体结论,但是我可以给大家提供一些数据

08-31 17:50 首页 金融博物馆书院


2017年8月31日,第60期江湖沙龙在国际金融博物馆举办。本次江湖沙龙特邀链家集团董事长左晖先生做客江湖沙龙现场,讲述“租赁新时代”。同时,中国金融博物馆书院理事长任志强担任特邀主持人,本场活动直播网络由长城宽带友情支持。


本期特邀嘉宾


左晖

链家集团董事长

北京市房地产中介行业协会副会长


左晖:今天我不太想得出什么具体结论,但是我可以给大家提供一些数据。我大概准备了七个角度,我们从这七个角度讨论一下今天的主题“租赁新时代”。

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第一个角度:人口

中国未来大约会有10亿城市人口,目前大概有20个左右的以一、二线城市为中心的城市圈正在逐步崛起。据估计,未来可能每一个城市圈会拥有2千万到3千万的人口。换句话说中国未来可能会有5亿左右的城市人口,占总城市人口的一半,分布在这20个城市圈里面。

 

租房其实是大城市的问题,三线及以下城市的租赁市场都很稳定,租赁住宅的供应量也都非常丰富。

 

中国从1994年正式房改到现在23年的时间,我个人认为中国房地产业还是了不起。总体来看,居民的住房问题得到了基本的解决。


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第二个角度:存量和增量

中国传统是一个看增量的市场,我们也是增量的思维。2016年中国大概卖了1500万套房子,其中950万套新房,550万套二手房。2016年美国大概卖了600万套房子,其中50万套新房,550万套二手房。

当然大城市的情况不太一样,去年北京二手房交易量占到70%,上海二手房交易量接近80%。

 

此外,我们一直在关注千人的流通率——是指一个城市在合理或均衡状态下,应该有多少人能够通过二手房或新房市场买到或换到自己的住房。成熟国家或市场这一指标的历史均值分别保持在20—25之间。这个指标的核心含义是每个城市,每年都有一定数量的人口需要解决住房问题,而且这个数量基本是一个常数,长期来看,就应该在20左右,过低的话房价就会面临很大的压力。


北京、上海通常的情况是什么呢?北京如果按照今年的3月份的数据来看年化大概到40%。但是拿最近这几个月来看年化可能只有6%、7%。

 

所以我们一直在强调所谓的中性价值观,保持市场合理的流通率这是调控本身一个目标。

 

交易量低了也不行,高了也不行,如果交易量过低,也同样会造成市场波动。所以这是我想说的第二个问题,一个城市一年到底需要多少交易量?当然这里的交易是以存量房为主,需要多少才能保持房地产市场的稳定发展?这个问题值得思考。


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第三个角度:租房与买房

人都要有房子,城市里到底有多少人需要靠买房子解决居住问题?又有多少人要靠租房子解决居住问题?

 

相比于美、英、法等国家来说,中国租房占比小。平均来看我们租房人口户数比大概是在21%左右。美国和英国都在35%左右,法国则达到39%。

 

租房比例到底多少才合理?城市越大比例越高是一定的。纽约超过50%,香港超过50%,北京超过35%。就是每一百户家庭里面超过了35户是通过租房解决问题,我个人认为北京未来会超过50%。

 

所以我们拿前面三个数据算一算,基本上就能知道市场上到底需要多少套房子、需要多少交易、需要多少买卖的交易、需要多少租赁的交易,才能满足人们的一些基本生活需要。

 

我们认为未来中国的租赁人口占比大约三分之一左右,就是我们的城市里面大概有三分之一的户数通过租房解决居住问题,三分之二通过自有住房解决居住问题。这是我们的一个基本的判断。


以上为左晖七个角度看“租赁新时代”中的前三个,后四个角度稍后会陆续整理发布,欢迎持续关注。


提问环节



观众:左总您好,我想请教的是在当下一系列政府出台的调控政策和这么一个大的背景下,房地产业实际上面临一个转型的大的趋势,就是怎样我们能够保证提供买卖的这一部分业务能够平滑或者平稳过渡到租赁?


左晖:我们没什么转的。我们一直就干这一些事,我是觉得五年之后中国交易市场仍然是一个很大的市场,中国不动产交易市场是一个很大的市场。二手房权重会越来越大,我估计十年后会变为60%。六成是二手房四成是新房,租赁市场是1万亿到3万亿的规模。我们不太愿意去找风口,其实我们自如老老实实干了五年,我们就把自己这一点事做好,我们觉得挺好。


观众:左总我想请问一下 “新租赁时代”是否只是针对北上广深一线大城市的年轻奋斗人提出的概念,是否映射了年轻人更多被迫、无奈的一种选择?


左晖:北京西北五环外有一个唐家岭,是大学毕业生们的集聚地。

 

我不知道各位去没去过唐家岭,链家很多的同事都去过唐家岭,我自己也去过很多次,但我在唐家岭没有看到任何的消极,在那里我能看到这座城市的奋斗与努力。今天这一代的中国年轻人,赶上了国家快速发展的时代,我觉得这是社会和国家给我们年轻人最大的机会,我丝毫不觉得这种奋斗和努力是一种苦难。

 

我认为年轻人只要选择留在这座城市就必须奋斗,这是我们的宿命和结果。


嘉宾点评


蔡鸿岩

楼市传媒集团董事长


今天金融博物馆书院的江湖沙龙请到左总作为主讲嘉宾很有意义,正好当下房屋租赁又是一个非常热的话题,大家都在关注,大多数都是年轻人,房地产下一波的发展跟每一个人的切身利益都是直接关联的。


今天听了左总的演讲,我有一个很深的感触,就是企业的文化至高无上。企业的发展、地位的奠定,跟这个企业的文化密切相关。所以企业在整个发展过程当中能不能保持领先地位,不但要关注经营实力、资本实力,更要关注经营理念与道德水准。


任志强向左晖先生赠送交子


感谢各位书友对中国金融博物馆书院的肯定,感谢全国各地书友的大力支持,阅读丰富人生,江湖洞悉天下,我们下期见~ ~~


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